מאמרים וכתבות

נדל”ן מסחרי או נדל”ן עסקי הוא שם כולל למשרדים, חנויות, מבני תעשייה, מחסנים לוגיסטיים, או כל סוג מבנה אחר המשיא תשואה ואינו משמש למגורים. ההבדל המרכזי בין נדל”ן מסחרי לנדל”ן למגורים הוא התשואה: במגורים התשואה הממוצעת היא כ-3%-4% בשנה, ובנדל”ן מסחרי כ-8% ואפילו 10%, וזה לפני עליית הערך של הנכס במכירה עתידית, המתרחשת ברוב המכריע של העסקאות. נשמע טוב? הכנו עבורכם מדריך מקוצר של 4 דברים שיש לדעת על נדל”ן מסחרי לפני השקעה:

ייעוד הנכס

האם הנכס הוא חנות או משרד? האם הוא יכול להיות גם וגם? מהו קהל היעד שלכם כבעלי נכס מבחינת שוכרים? האם אתם פונים לבעלי מקצועות חופשיים או לחנויות ממכר אופנה או מזון? כיצד תנודות השוק והכלכלה ישפיעו על משרד שבו פועל פרסומאי לעומת משרד רואה חשבון? לכל אחד מתחומי העיסוק הללו מאפיינים שונים, המשפיעים על פוטנציאל הרווח שלכם ועל מידת החשיפה שלכם כבעלי נכס לסיכון ביציבות השוכרים. תנו דעתכם לחוקים ולרגולציה המתקיימים על האזור שבו נמצא הנכס שלכם, והבינו את מנעד קהלי היעד של השוכרים שאליהם אתם פונים כבעלי נכס.

מיקום

לוקיישן, לוקיישן, לוקיישן – זוכרים? מעגלי המיקום נעים מהרחב ביותר עד לנקודה המדויקת שבה שוכן הנכס: העיר, האזור, הרחוב, הבניין, הקומה, החלוקה הקומתית– כל אחד מהגורמים האלה בעל השפעה על היכולת למצוא שוכרים, ועדיף כמובן לטווח ארוך ככל האפשר. חשבו קדימה – מה יקרה באזור בעוד שנתיים, חמש, או עשר שנים? האם מדובר באזורמוזנח וזול שעומד לפני חידוש ומתיחת פנים? מה יקרה בזמן השיפוצים ומה יקרה בסיומם?האם מדובר באזור חדש שבתחילה יסבול מקשיי נגישות אבל אחרי כמה שנים יהיה מבוקש מאוד? האם אתם יכולים לעמוד בדמי שכירות נמוכים בתקופות של עבודות ברחוב או שיפוצים בבניין?

ניתוח היצע וביקוש אזוריים

בשוק הנדל”ן המסחרי ההיצע נמוך באופן מסורתי. למרות הרחבת אזורי הביקוש ולמרות הירידה בתקופת הקורונה– ההבנה שהשגרה תהיה עם הנגיף אפילו הגבירה את הצורך בשטחי נדל”ן מסחרי כדי לקיים שגרת עבודה צפופה פחות ומרחב אישי גדול יותר לכל עובד. נתחו בחוכמה את מפת הביקושים הנוכחית והעתידית, השוו את כל מקורות המידע העירוניים, המחוזיים והארציים, סיירו בעצמכם והקשיבו למי שכבר פועל בשטח, ורק אז קבלו את ההחלטה.

מימון

בניגוד לדירה, שעליה תקבלו את ההלוואה הזולה ביותר –משכנתא, ההלוואות למימון נדל”ן מסחרי הן עולם של התמקחות מול הבנקים. ערכו את סקר השוק המקיף ביותר והשוו הצעות. בדקו מהן רמות המימון שכל בנק מוכן לאשר, ותכננו מראש את כל ההוצאות לצורך הכשרת הנכס לשכירות, בעיקר אם מדובר במבנה לא חדש. במקרים רבים, עלויות נלוות של שיפוץ לצורך אישור כיבוי אש או תשתיות תקשורת “יקפיצו” את מחיר הנכס ויקרבו אותו לעלויות נכס חדש שבו קיימות התשתיות מראש.